Wat is het verschil tussen kadastraal splitsen en bouwkundig splitsen van een woning?

Wat is kadastraal splitsen (juridisch splitsen)?

Kadastraal splitsen is een puur juridische handeling waarbij een gebouw door een notaris wordt opgesplitst in aparte appartementsrechten. Elk appartementsrecht krijgt een eigen uniek kadastraal nummer (bijvoorbeeld A1, A2). Hierdoor kunnen de afzonderlijke appartementen los van elkaar worden verkocht of worden bezwaard met een hypotheek.

Voor kadastraal splitsen is een splitsingsakte en een officiële splitsingstekening vereist. Het Kadaster voert de splitsing pas door nadat de notaris de akte officieel heeft ingeschreven in de openbare registers.

Praktijkvoorbeeld:
Piet bezit een groot herenhuis en wil de eerste verdieping verkopen aan zijn zoon en de begane grond aan een vreemde. Piet moet hiervoor naar de notaris om het pand kadastraal te splitsen in twee appartementsrechten, zodat zijn zoon een eigen hypotheek kan krijgen op zijn deel.

Wat is bouwkundig splitsen (fysiek splitsen)?

Bouwkundig splitsen is de daadwerkelijke verbouwing van het pand om er twee of meer zelfstandige woningen van te maken. Dit betekent dat elke woning een eigen afsluitbare voordeur, een eigen keuken, een eigen badkamer en bij voorkeur ook eigen nutsvoorzieningen (gas, water, licht) moet krijgen.

Om bouwkundig te mogen splitsen is bijna altijd een omgevingsvergunning (bouwvergunning) van de gemeente nodig. De verbouwing moet namelijk voldoen aan de strenge eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) op het gebied van brandveiligheid en geluidsisolatie.

Praktijkvoorbeeld:
Marie heeft een grote woning en wil deze splitsen om een deel te verhuren. Ze huurt een aannemer in die een extra badkamer en keuken plaatst, en een brandvertragende scheidingswand bouwt tussen de twee verdiepingen. Dit is een bouwkundige splitsing.

Waarom moet je beide vormen van splitsing goed regelen?

Het is een veelvoorkomende fout om een pand wel bouwkundig te splitsen (er wonen feitelijk twee gezinnen), maar niet kadastraal (het is juridisch nog één huis). In dat geval kun je de woningen niet los verkopen en weigeren banken vaak een hypotheek te verstrekken aan de kopers.

Bovendien controleren gemeenten streng op illegale splitsingen. Als je zonder splitsingsvergunning of bouwvergunning splitst, riskeer je hoge boetes en de plicht om de verbouwing op eigen kosten volledig terug te draaien.

Heb je een pand dat je wilt splitsen of ongesplitst wilt verkopen?

Het splitsen van een woning is een tijdrovend en kostbaar proces met veel vergunningaanvragen bij de gemeente en notariële kosten. Wil je de woning direct in de huidige ongesplitste staat verkopen voor een goede prijs? Wij kopen grote panden en herenhuizen direct op, nemen de verbouwings- en splitsingsrisico’s volledig op ons en regelen de snelle afhandeling. Neem contact op voor de mogelijkheden.