Inkomstenbelasting en het Belastingstelsel (Box 1 en Box 3)

Het bezitten van vastgoed heeft grote invloed op je jaarlijkse inkomstenbelasting. Afhankelijk van de vraag of je zelf in het huis woont of dat je het verhuurt als belegging, valt het bezit in Box 1 of Box 3. Hieronder leggen we de fiscale spelregels rondom het eigenwoningforfait en de vermogensbelasting eenvoudig uit.

Hoe werkt het eigenwoningforfait in Box 1 en wat is de Wet Hillen?

Het eigenwoningforfait is een belasting die de overheid heft omdat zij het bezit van een eigen woning ziet als een financieel voordeel (je betaalt immers geen huur). Dit forfait is een percentage van de WOZ-waarde (in 2026 doorgaans 0,35% voor woningen tot € 1.200.000) en wordt bij je belastbare inkomen in Box 1 opgeteld. Vroeger kon je dit via de Wet Hillen volledig wegstrepen als je geen of een heel lage hypotheek had, maar deze regeling wordt sinds 2019 in 30 jaar stapsgewijs afgebouwd waardoor je nu altijd een klein deel moet betalen.

Praktijkvoorbeeld:
Piet heeft zijn hypotheek volledig afgelost. Zijn woning heeft een WOZ-waarde van € 300.000. Het eigenwoningforfait is 0,35%, wat neerkomt op € 1.050. Omdat hij geen hypotheekrenteaftrek meer heeft, zou hij zonder de Wet Hillen hier belasting over betalen. Door de afbouw van deze wet mag hij nog maar een deel wegstrepen, waardoor hij in 2026 toch over een paar honderd euro eigenwoningforfait inkomstenbelasting moet betalen.

Hoe wordt een tweede woning of verhuurd vastgoed belast in Box 3?

Een tweede woning, vakantiehuis of verhuurd pand valt als vermogen in Box 3, waar je vermogensrendementsheffing betaalt over het fictieve rendement van dit bezit na aftrek van eventuele schulden. De Belastingdienst belast dus niet de werkelijke huurinkomsten, maar rekent met een wettelijk vastgesteld fictief rendementspercentage waarover je vervolgens belasting betaalt (het tarief bedraagt 36% in 2026). Dit maakt het aanhouden van verhuurde panden fiscaal aanzienlijk zwaarder dan voorheen.

Wat is de leegwaarderatio en hoe geeft dit belastingvoordeel?

De leegwaarderatio is een kortingstabel van de Belastingdienst waarmee je de WOZ-waarde van een verhuurde woning mag verlagen bij je Box 3-aangifte om rekening te houden met de waardevermindering door de actieve huurbescherming. Het kortingspercentage wordt bepaald door de jaarlijkse kale huurinkomsten te delen door de WOZ-waarde van de woning; hoe lager de huur is in verhouding tot de waarde, hoe groter de belastingkorting die je mag toepassen op de grondslag in Box 3.

Praktijkvoorbeeld:
Jan verhuurt een appartement met een WOZ-waarde van € 200.000. De huurder betaalt € 6.000 kale huur per jaar. De verhouding is 3% (€ 6.000 / € 200.000). Volgens de leegwaarderatiotabel van de Belastingdienst hoeft Jan de woning in Box 3 niet voor € 200.000 op te geven, maar mag hij rekenen met bijvoorbeeld 73% van de waarde, oftewel € 146.000. Dit scheelt hem direct veel vermogensbelasting.

Wil je jouw verhuurde woning of tweede huis snel verkopen?

Worden de belastingdruk in Box 3 en de strenge regels rondom de leegwaarderatio je te zwaar, en wil je je vastgoedportefeuille snel en zonder gedoe liquideren? ikwilvanmijnwoningaf.nl koopt woningen en appartementen in verhuurde staat direct op. Wij bieden een marktconforme prijs, nemen de lopende huurcontracten over en regelen de verkoop snel en professioneel bij de notaris. Neem contact met ons op voor een gratis aanbod.