Omzetbelasting (Btw) en Herziening

De meeste transacties van bestaande woningen zijn in Nederland vrijgesteld van omzetbelasting (btw). Eertijds ligt dit anders bij nieuwbouwwoningen, bouwterreinen en zakelijk vastgoed waar de btw-regels erg ingewikkeld kunnen zijn. Hieronder leggen we uit wanneer je 21% btw moet betalen en hoe de herzieningstermijn van 10 jaar werkt.

Wanneer is de levering van vastgoed belast met 21% btw?

De levering van vastgoed is belast met 21% btw als het gaat om “nieuw vervaardigd onroerend goed” of een bouwterrein. Dit betekent dat je bij de aankoop van een nieuwbouwwoning of een pand dat korter dan twee jaar na de eerste ingebruikname wordt doorverkocht, verplicht btw moet betalen aan de projectontwikkelaar of verkoper. Bestaande woningen die al langer dan twee jaar in gebruik zijn, zijn daarentegen vrijgesteld van btw en vallen onder de overdrachtsbelasting.

Praktijkvoorbeeld:
Karel koopt een gloednieuw appartement van een projectontwikkelaar voor € 300.000. Omdat het nieuwbouw is, betaalt hij geen overdrachtsbelasting maar 21% btw, die al in de koopprijs (v.o.n.) is verwerkt. Als Karel het appartement na anderhalf jaar besluit te verkopen aan Sanne, moet Sanne ook 21% btw betalen omdat het pand nog binnen de tweejaarstermijn valt. Pas na twee jaar vervalt deze btw-plicht.

Hoe werkt btw-belaste verhuur bij zakelijk vastgoed?

Bij zakelijk vastgoed kunnen de verhuurder en huurder gezamenlijk besluiten om te opteren voor btw-belaste verhuur om de btw op de stichtingskosten en grote verbouwingen terug te kunnen vorderen. Dit is wettelijk alleen toegestaan als de huurder het pand voor minimaal 90% (en in sommige branches 70%) gebruikt voor btw-belaste prestaties. Dit betekent dat je een kantoorruimte aan een accountant wel met btw mag verhuren, maar aan een bank of arts (die vrijgesteld zijn van btw) in principe niet.

Wat is de herzieningstermijn van 10 jaar en waarom is deze risicovol?

De herzieningstermijn van 10 jaar is de periode waarin de Belastingdienst achteraf controleert of een pand waarvoor btw is afgetrokken, nog steeds voor btw-belaste activiteiten wordt gebruikt. Als het gebruik van het pand binnen deze tien jaar verandert – bijvoorbeeld omdat een btw-belaste huurder vertrekt en er een btw-vrijgestelde huurder in trekt – moet je een evenredig deel van de destijds afgetrokken btw alsnog terugbetalen aan de Belastingdienst. Dit kan leiden tot grote financiële tegenvallers.

Praktijkvoorbeeld:
Een belegger koopt een bedrijfspand en trekt de btw op de verbouwing van € 50.000 af omdat hij het pand met btw verhuurt aan een IT-bedrijf. Na 4 jaar vertrekt het IT-bedrijf en verhuurt de belegger het pand aan een huisarts (btw-vrijgesteld). Omdat de herzieningstermijn 10 jaar is en er nog 6 jaar resteert, moet de belegger 6/10e deel van de destijds afgetrokken btw, oftewel € 30.000, terugbetalen aan de Belastingdienst.

Heb je vragen over btw-risico’s of wil je jouw pand direct verkopen?

Lopen de btw-risico’s en herzieningstermijnen van je zakelijke vastgoedportefeuille op, of wil je een verhuurd pand snel verkopen zonder administratief gedoe? ikwilvanmijnwoningaf.nl koopt woningen, appartementen en bedrijfspanden rechtstreeks op. Wij bieden een snelle afhandeling en nemen de lopende huurcontracten en risico’s over. Neem vandaag nog contact met ons op voor een gratis waardebepaling en advies.